Capítulo 8Rendimentos da categoria F

O artigo 8.º do CIRS delimita a categoria F através de um conceito de renda que a lei alarga muito para além do sentido comum do termo. Consideram-se rendimentos prediais as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos pagas ou colocadas à disposição dos respetivos titulares, quando estes não optem pela sua tributação no âmbito da categoria B (n.º 1); e são havidas como rendas, entre outras situações, as importâncias relativas à cedência do uso do prédio (ou de parte dele) e aos serviços conexos com essa cedência, o aluguer de maquinismos e mobiliário instalados no imóvel locado, a diferença que o sublocador aufira entre a renda recebida do subarrendatário e a paga ao senhorio, a cedência do uso, total ou parcial, de imóveis para fins especiais (designadamente publicidade), a cedência do uso de partes comuns de prédios em propriedade horizontal, a constituição onerosa de direitos reais de gozo temporários (ainda que vitalícios), as indemnizações que visem compensar perdas de rendimentos desta categoria, e as importâncias relativas aos contratos de direito real de habitação duradoura (n.º 2).

Prédio rústico, urbano e misto

O n.º 3 do artigo 8.º fixa, para efeitos de IRS, os três conceitos de prédio que a categoria pressupõe: rústico, a parte delimitada do solo e as construções nele existentes que não tenham autonomia económica; urbano, qualquer edifício incorporado no solo e os terrenos que lhe sirvam de logradouro; e misto, o que comporte parte rústica e parte urbana. O n.º 4 acrescenta que se considera ainda construção, para este efeito, todo o bem móvel assente no mesmo local por período superior a 12 meses (o que traz para dentro do conceito, por exemplo, um contentor ou uma estrutura ligeira que, apesar de amovível em abstrato, se fixe de facto ao terreno por mais de um ano).

A dedução específica

O artigo 41.º do CIRS define, com um grau de detalhe pouco comum nas restantes categorias, os gastos dedutíveis aos rendimentos brutos da categoria F. A regra geral (n.º 1) permite deduzir, relativamente a cada prédio ou parte de prédio, todos os gastos efetivamente suportados e pagos pelo sujeito passivo para obter ou garantir tais rendimentos, incluindo os seguros de renda, com três exceções expressas: os gastos de natureza financeira, os relativos a depreciações e os relativos a mobiliário, eletrodomésticos e artigos de conforto ou decoração (nenhum destes concorre para a dedução, ainda que suportado pelo senhorio). Também não é dedutível, por esta via, o adicional ao imposto municipal sobre imóveis (o “AIMI”), regime a que se volta mais abaixo.

Quando o prédio esteja em regime de propriedade horizontal, são ainda dedutíveis, relativamente a cada fração ou parte de fração, os encargos que o condómino deva obrigatoriamente suportar por força da lei e que sejam efetivamente pagos pelo sujeito passivo (n.º 2), o que cobre as despesas de condomínio em sentido corrente. Detendo o sujeito passivo mais do que uma fração autónoma do mesmo prédio, esses encargos imputam-se de acordo com a permilagem atribuída a cada fração no título constitutivo da propriedade horizontal (n.º 3); e, arrendando o sujeito passivo apenas parte de prédio suscetível de utilização independente, a imputação faz-se de acordo com o respetivo valor patrimonial tributário ou, na sua falta, na proporção da área utilizável dessa parte na área total utilizável do prédio (n.º 4).

O n.º 5 do mesmo artigo estabelece uma regra de conexão temporal que vale a pena reter: o imposto municipal sobre imóveis e o imposto do selo pagos num determinado ano só são dedutíveis quando respeitem a prédio (ou parte de prédio) cujo rendimento seja, nesse mesmo ano fiscal, objeto de tributação. Não há, por outro lado, qualquer dedução na sublocação relativamente à diferença entre a renda recebida pelo sublocador e a paga por este ao senhorio (n.º 6), o que é coerente com o facto de essa diferença, e não a renda paga, ser já o próprio rendimento tributável da categoria (nos termos da alínea c) do n.º 2 do artigo 8.º).

Merece nota especial o regime do n.º 7: podem ainda ser deduzidos os gastos suportados e pagos nos 24 meses anteriores ao início do arrendamento, desde que relativos a obras de conservação e manutenção do prédio e que, entretanto, o imóvel não tenha sido utilizado para outro fim que não o arrendamento. É uma norma pensada para o proprietário que recupera um imóvel antes de o colocar no mercado de arrendamento (obras de pintura, de impermeabilização, de substituição de caixilharia), permitindo-lhe reportar para o ano em que a renda começa a ser paga gastos que, de outro modo, cairiam num período sem rendimento algum contra o qual deduzir. Todos os gastos referidos devem, em qualquer caso, ser documentalmente comprovados (n.º 8).

Taxas especiais e incentivo ao arrendamento de longa duração

Os rendimentos da categoria F estão sujeitos, por regra, a taxas especiais, e não ao englobamento: 25%, quando decorrentes de arrendamento habitacional; 28%, nos restantes casos (alínea e) do n.º 1 e n.º 2 do artigo 72.º). A distinção entre os dois patamares (três pontos percentuais) segue a mesma lógica de favor ao arrendamento para habitação permanente que se encontra noutras normas do código.

Os números 3 a 5 do artigo 72.º acrescentam a este regime um mecanismo de redução da taxa em função da duração do contrato de arrendamento para habitação permanente, que funciona como incentivo ao arrendamento de longa duração (quanto mais estável o vínculo contratual, menor a taxa suportada pelo senhorio). A redução incide sobre a taxa autónoma de 25% referida no número anterior: 10 pontos percentuais, nos contratos com duração igual ou superior a 5 e inferior a 10 anos (com mais 2 pontos percentuais por cada renovação de igual duração, até ao limite de 10 pontos percentuais adicionais de redução por essa via); 15 pontos percentuais, nos contratos com duração igual ou superior a 10 e inferior a 20 anos; e 20 pontos percentuais, nos contratos com duração igual ou superior a 20 anos, regra que se estende, quanto à prestação pecuniária mensal, aos contratos de direito real de habitação duradoura.

A taxa reduzida de 10% do “Pacote Habitação”

O designado “Pacote Habitação” aditou ao Estatuto dos Benefícios Fiscais um artigo 45.º-C que cria uma taxa de tributação autónoma de 10%, mais favorável do que a taxa geral de 25% do arrendamento habitacional, aplicável aos rendimentos prediais provenientes de contratos de arrendamento para habitação com renda moderada: em 2026, até 2.300 € por mês. A taxa reduzida cede sempre que seja aplicável, ao contrato em causa, uma taxa ainda mais favorável (por exemplo, por via do incentivo à duração do contrato tratado no quadro anterior). Esta taxa de 10% tem vigência temporalmente limitada, aplicando-se apenas a rendimentos de 2026 a 2029, ambos inclusive.

Opção pelo englobamento

Também para os rendimentos da categoria F existe a possibilidade de optar pelo englobamento, em vez da tributação à taxa especial, nos termos do n.º 13 do artigo 72.º e do artigo 22.º do CIRS (regime tratado em conjunto com as demais opções de englobamento no capítulo 17). A decisão de englobar ou não segue a mesma lógica de comparação de taxas efetivas que preside à generalidade destas opções: compara-se a taxa especial (25% ou 28%, ou a taxa reduzida do quadro anterior, quando aplicável) com a taxa marginal a que o sujeito passivo ficaria sujeito no englobamento, tendo em conta a totalidade dos seus rendimentos.